• Что такое кадастровая стоимость и зачем нужна
• Когда у объекта возникает кадастровая стоимость
• Кто и как рассчитывает кадастровую стоимость
• Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной
• Где узнать кадастровую стоимость
• Как кадастровая стоимость влияет на налоги
• Как изменить кадастровую стоимость
• Главное

Что такое кадастровая стоимость и зачем нужна

Кадастровая стоимость — это цена объекта недвижимости, которую устанавливает государство. По закону кадастровая стоимость должна быть у каждого объекта недвижимости в РФ. Её присваивают:

1. объектам капитального строительства: жилым и нежилым зданиям, сооружениям, помещениям;
2. объектам незавершённого строительства;
3. земельным участкам.

Кадастровая стоимость есть у многоквартирного дома и у каждой квартиры в нём. Гаражам и машино-местам её тоже присваивают.

Кадастровую стоимость используют для расчёта налогов, штрафов, госпошлин, например, при совершении регистрационных действий с недвижимостью. Также на её основе рассчитывают арендную плату за земельный участок, который находится в собственности у государства.

Когда у объекта возникает кадастровая стоимость

• После начала строительства — когда уже заложен фундамент. Пока здание строится, по желанию ему можно присвоить кадастровую стоимость как объекту незавершённого строительства. Например, если владелец хочет «заморозить» стройку объекта или продать его недостроенным.
• При вводе в эксплуатацию. В этот момент объект капитального строительства нужно ставить на учёт в обязательном порядке. Кадастровая стоимость поменяется, если ранее здание ставили на учёт в недостроенном виде.

В обоих случаях на кадастровый учёт ставят по заявлению собственника в территориальное управление Росреестра.

Предположим, вы возвели павильон из сэндвич-панелей, предполагая, что его не нужно ставить на кадастровый учёт. Комиссия Росреестра провела внеплановую проверку и признала павильон объектом капитального строительства. Теперь он подлежит кадастровому учёту, у него появляется кадастровая стоимость.

Начиная с 2023 года государство проводит её каждые 2 года в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, и каждые 4 года — в других регионах.

Кто и как рассчитывает кадастровую стоимость

Оценкой кадастровой стоимости занимаются региональные органы управления — в разных регионах они могут называться по-разному. Например, в Москве это ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Оценку кадастровой стоимости проводят в соответствии с 237-ФЗ и методическими указаниями. Стоимость определяют в ходе изучения документов на объект недвижимости и официальных сведений о нём. На сам объект специалисты госорганов не выезжают.

Кадастровую стоимость не устанавливают на каждый объект индивидуально. Жилые дома, квартиры, офисные здания или склады объединяют в группы с одинаковыми характеристиками. Каждой группе присваивается единая кадастровая стоимость. Например, всем складам с одинаковой планировкой в одном районе. К основным факторам, которые определяют кадастровый «ценник» группы, относятся:

Для зданий и сооружений	Для земельных участков
Площадь
Местоположение
Планировка	Форма участка
Год постройки	Плотность застройки
Износ	Категория земель и вид использования
Тарифы на коммунальное обслуживание и энергоресурсы	Наличие ограничений, например, водоохранных зон

Кроме того, на кадастровую стоимость влияют местный рынок недвижимости, социальная и экономическая ситуация в регионе. Если земля сельскохозяйственная — то и дополнительные факторы: характеристика почвы, удалённость от рынка сбыта, виды угодий — пашни, пастбища и пр.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Кадастровая стоимость	Рыночная стоимость
Устанавливает государство	Устанавливает независимый оценщик
Фиксируется по закону	Не имеет ограничений
Не меняется до следующей переоценки	Может измениться в любое время
Одинаковая для объектов одной группы	Индивидуальная для каждого объекта
Определяется по документам	Определяется в процессе комплексного анализа
По ней начисляют налоги	По ней продают и покупают недвижимость

Рыночную стоимость устанавливает независимый оценщик, ориентируясь на специальные методики расчёта. Она показывает, за какую сумму объект может быть продан в условиях свободного рынка, и может зависеть от экономической, социальной ситуаций и других условий.

Где узнать кадастровую стоимость

Результаты оценки кадастровой стоимости передают в фонд данных Росреестра. По кадастровому номеру в нём можно узнать:

• основания принятия и пересмотра кадастровой стоимости;
• хронологию переоценки стоимости;
• ценообразующие факторы, которые учитывали при её определении.

Если нет кадастрового номера, стоимость можно узнать по адресу через сервис Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости». Ещё один способ определить кадастровую стоимость объекта — найти его на карте.

Кадастровую стоимость также указывают в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Получить выписку можно в электронном виде — на сайте госуслуг, в бумажном виде — в МФЦ. Бумажный вариант готовят в течение 3 дней. Оба варианта являются официальными документами, которые можно предъявить, например, в суде или в налоговой. Если вы запросите выписку на свой объект, она отразит паспортные данные собственников и основания наступления права собственности, если на чужой — в выписке будут только общие сведения.

Как кадастровая стоимость влияет на налоги

На основе кадастровой стоимости рассчитывают налоги:

1. На доходы от продажи недвижимости. Например, если она в собственности менее 3 лет и была продана по цене, составляющей менее 70% кадастровой стоимости.
2. НДФЛ при дарении недвижимости лицам, которые не являются близкими родственниками: 13% со стоимости до 2,4 млн рублей и 15% со стоимости свыше 2,4 млн рублей. Если недвижимость дарят близкому родственнику, НДФЛ платить не нужно.
3. На имущество (здания, сооружения, строения, помещения) в зависимости от типа недвижимости — по ставке от 0,1% до 2,5%.
4. Земельный — в зависимости от категории земель — по ставке от 0,3% до 1,5%.

Ставки имущественного и земельного налогов утверждают власти регионов. Узнать их можно на сайте ФНС.

Как изменить кадастровую стоимость

Бывает, что кадастровая стоимость не устраивает владельца недвижимости: он считает её слишком высокой. В этой ситуации можно попробовать её оспорить. Юридические лица в большинстве регионов России сначала должны оспаривать кадастровую стоимость в досудебном порядке. Это можно сделать одним из способов:

1. Подать заявление в государственное бюджетное учреждение (ГБУ) региона, проводившее кадастровую оценку.
2. Подать заявление в комиссию территориального управления Росреестра, если она есть в вашем регионе.

Заявление можно подать лично, по почте, через МФЦ или госуслуги. К нему нужно приложить:

• выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
• копию правоустанавливающего документа на объект;
• отчёт об оценке рыночной стоимости объекта.

Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта — основной документ в спорах о снижении кадастровой стоимости. Он должен быть составлен сертифицированным оценщиком в двух вариантах: на бумаге и в электронном виде с электронной подписью (ЭП).

На рассмотрение заявления у госоргана есть 30 календарных дней, затем он устанавливает новую кадастровую стоимость или отклоняет заявление. Если заявление отклонено — можно идти в суд. Решение комиссии или ГБУ не принимается во внимание при дальнейшем оспаривании кадастровой стоимости в суде.

Физические лица и индивидуальные предприниматели могут предварительно не обращаться в ГБУ или комиссию Росреестра, а сразу идти в суд.

Прежде чем обращаться в суд, желательно оценить потенциальную экономию на налогах с учётом издержек на процесс оспаривания. Например, в Москве они в среднем составляют 300–500 тысяч рублей:

• услуги независимого оценщика — 100–150 тысяч рублей,
• услуги юриста — 100–150 тысяч рублей,
• судебная экспертиза — 100–400 тысяч рублей.

Главное

🏢 Кадастровая стоимость — это цена объекта недвижимости, которую устанавливает государство. По закону она должна быть у земельных участков, жилых и нежилых зданий и помещений. Её можно присвоить не только готовым, но и строящимся объектам.

💰 В зависимости от кадастровой стоимости рассчитывают налоги, госпошлины, штрафы и арендную плату за государственную землю. Посмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости можно на сайте Росреестра, а также в выписке из ЕГРН.

📝 Кадастровую стоимость присваивают по заявлению владельца, когда объект только появляется, в результате внеплановой проверки или единой массовой переоценки, которые проводит государство.

📌 Группе объектов с одинаковыми характеристиками присваивается единая кадастровая стоимость. На неё влияют площадь, местоположение, тарифы на коммунальное обслуживание и энергоресурсы, износ, плотность застройки и пр.

📩 Чтобы изменить кадастровую стоимость, в большинстве регионов юрлицу нужно сначала подать заявление в ГБУ или комиссию территориального управления Росреестра. Если обращение не будет удовлетворено, можно идти в суд.

💡 Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта — основной документ в спорах об изменении кадастровой стоимости. Он должен быть составлен сертифицированным оценщиком в двух вариантах: на бумаге и в электронном виде с электронной подписью (ЭП).

Автор: Екатерина