• Когда нужно разрешение на строительство
• Кто выдаёт разрешение
• Как исследовать земельный участок
• Какие техпроекты нужны
• Как подготовить и подать документы
• Как выбрать посредника для получения разрешения
• Главное

Когда нужно разрешение на строительство

Разрешение на строительство подтверждает, что документация на здание соответствует градостроительному регламенту, а также проектам планировки, межевания территории и другим требованиям статьи 51 ГрК РФ.

ИП и юрлицам этот документ даёт право строить здания на продажу или для коммерческих целей. Например, под офис, магазин, парикмахерскую, автомойку и прочее. В некоторых случаях он требуется, когда объект нужно не возводить с нуля, а реконструировать.

Без разрешения на строительство можно обойтись, если у объекта нет фундамента, то есть его можно передвинуть. Это ларьки и киоски. Оно не понадобится, если предприниматель собирается строить:

• газопровод,
• водопровод,
• трамвайные пути или другие объекты из перечня «иных случаев».

В остальных случаях бизнес обязан получать разрешение, прежде чем начинать работы. Без него муниципальные власти могут через суд признать постройку незаконной. Тогда владельцу придётся сносить её за свой счёт. Также будет назначен штраф: для ИП — от 20 000 до 50 000 рублей, для юрлица — от 500 000 до 1 000 000 рублей.

Кто выдаёт разрешение

Разрешение выдаёт орган местного самоуправления, на чьей территории находится земельный участок: в городах — мэрия, в других населённых пунктах — администрация муниципального образования.

Узнать, какое именно ведомство отвечает за выдачу в конкретном населённом пункте, можно на Госуслугах. Перейдите на сайт и укажите геолокацию.

Например, для геолокации «Москва» нужным ведомством будет Комитет государственного строительного надзора города Москвы

Прежде чем обратиться за разрешением на строительство, нужно:

1. исследовать земельный участок,
2. составить техпроекты здания,
3. подготовить документы.

Как исследовать земельный участок

Земельный участок проверяют на соответствие всем нормативным требованиям. Для этого проводят экспертизу. Самостоятельно это сделать нельзя — экспертизу заказывают геодезистам и инженерам с лицензией от государства.

По результатам исследования составляют СПОЗУ — схемы планировочной организации земельного участка. В них обозначают важные параметры будущего здания: количество этажей, площадь здания, количество труб и прочее.

К СПОЗУ иногда добавляют инженерно-геологическое заключение. В него входит информация о почве, климате, экологии района. СПОЗУ и инженерно-геологическое заключение позволяют понять, способен ли грунт выдержать фундамент здания.

Помимо экспертизы, для исследования земельного участка нужен ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. Он показывает:

1. что над землёй: пределы участка, охранные зоны (при наличии),
2. что под землёй: трубы, силовые кабели. Если они проходят по участку — строить там нельзя, так как коммунальные службы должны иметь к ним доступ на случай аварии.

ГПЗУ можно запросить через сайт «Госуслуги».

Какие техпроекты нужны

Для получения разрешения на строительство потребуются следующие техпроекты:

• АГР — архитектурно-градостроительное решение. В нём показывают расположение здания на участке, заезды и выезды и подробно описывают материалы фундамента, стен, крыши. Внешний вид здания должен вписываться в облик населённого пункта, иначе разрешение на строительство могут не выдать. АГР разрабатывает архитектор, а утверждает комитет по архитектуре.
• План организации строительства. Это описание самого процесса строительства: сколько лет или месяцев планируется строить, в какое время суток будут вестись работы, где будут храниться стройматериалы, кто будет вывозить мусор. План можно разработать самостоятельно или заказать в проектной организации.

Как подготовить и подать документы

Чтобы получить разрешение на строительство, ИП или юрлицу нужно собрать все вышеперечисленные документы:

• СПОЗУ,
• ГПЗУ,
• АГР,
• план организации строительства.

В дополнение к ним:

• договор купли-продажи или аренды участка,
• согласие на строительство от каждого владельца участка, если их несколько,
• учредительные документы заявителя.

Ещё необходимо заполнить заявление. Его пустой бланк и образец заполнения можно найти на сайте «Госуслуги» в разделе «Документы, необходимые для получения услуги».

Подать заявление и документы в орган местного самоуправления можно:

1. лично;
2. по почте;
3. через представителя, у которого есть доверенность;
4. через сайт «Госуслуги» (раздел «Контакты»). В этом случае понадобятся электронная подпись и копии всех документов.

Минимальный срок ответа госорганов — 10 рабочих дней. Ответ может быть как положительным, так и отрицательным.

Отказать в выдаче разрешения могут, если каких-то документов не хватает или при их оформлении допущены ошибки. Подробное описание ошибок есть на сайте «Госуслуги» в разделе «Основание для получения услуги, основания для отказа». В случае отказа документы придётся подавать заново.

Как выбрать посредника для получения разрешения

Наиболее простой способ избежать ошибок — привлечь компанию-посредника. Она может помочь как с конкретными процессами, например провести только экспертизу участка, так и сделать всё «под ключ» — провести экспертизу, подготовить техпроекты и подать документы.

При выборе такой компании важно:

• проверить её учредителей и руководителей,
• изучить, с кем она уже успела поработать, какие были результаты,
• проверить наличие у компании лицензии на инженерные и геодезические работы. Для этого можно перейти в реестр МСП на сайте налоговой и ввести в строку поиска ИНН, ОГРНИП или наименование компании.

Перед началом сотрудничества желательно составить договор с подробным перечнем услуг, которые компания будет оказывать, и техническое задание (ТЗ).

Что стоит прописать в ТЗ:

• для чего предназначено здание (офис, магазин, автомойка, жилой дом и пр.),
• сколько у него будет этажей,
• смету строительства.

Главное

📃 Разрешение на строительство необходимо, если ИП или юрлицо планирует строить здание на продажу, под офис, магазин, автомойку, парикмахерскую и пр.

💡 Чтобы получить разрешение, нужно провести исследование земельного участка, составить техпроекты здания, подготовить документы и подать их в орган местного самоуправления, на чьей земле расположен участок.

👷 Исследование земельного участка включает в себя его экспертизу, по итогам которой составляют СПОЗУ. Кроме того, в исследование входит ГПЗУ, который запрашивают на Госуслугах.

📌 К техпроектам, которые нужны для разрешения, относятся АГР и план организации строительства.

💼 Подать документы и заявление на получение разрешения можно через Госуслуги. Для этого понадобится электронная подпись.

🤝 Провести экспертизу земельного участка, подготовить и подать документы за предпринимателя может компания-посредник.

Автор: Екатерина