Выбор локации и аренда помещения

Где лучше открыть кофейню ― в жилом доме или торговом центре, как проверить помещение и почему нужно пообщаться с будущими соседями. В статье ― всё об аренде коммерческой недвижимости.

К выбору локации нужно подходить максимально ответственно, поскольку это всегда финансовые затраты и репутационные риски.

В первую очередь определитесь с форматом: у вас будет небольшая кофейня формата «to go» с демократичными ценами или место, где можно провести время с друзьями и заказать кофе высокого качества по соответствующей цене? Формат кофейни определяют ценовая политика, меню и уровень сервиса.

Кофейни традиционно располагают в местах с высокой проходимостью, но важно понимать, есть ли среди всех этих людей ваша ЦА. Прежде чем искать локацию, составьте портрет вашего потенциального клиента.

Важен контекст. Кофейня существует внутри города, а жители формируют разные сообщества: велосипедисты, творческие люди. И нужно это понимать.

Например, кофейня на Тверской в Москве — это проходимое место, в котором ежедневно присутствует большое количество людей. Но они не обитают тут ежедневно, из прохожих на Тверской редко формируются сообщества. Они тут не живут и не станут вашими постоянными клиентами, не разделят ваши ценности. Таких людей нельзя зацепить. Когда мы говорим про место для кофейни, важно понимать, что люди должны сюда возвращаться. Случайно прошедшие мимо люди — это не бизнес.

Артём Темиров,
сооснователь кофейни «Кооператив Чёрный»

Как выбрать локацию

При выборе локации для кофейни есть два варианта: купить помещение или арендовать.

В первом случае у вас будет больше свободы действий и уверенность в том, что никто не поднимет арендную плату без предупреждения и не заставит вас съехать. Вам не нужно будет согласовывать ремонт с арендодателем и вкладывать деньги в оформление чужого помещения.

Тем не менее не у всех на старте есть достаточная сумма для покупки недвижимости. К тому же это лишает мобильности: если на выбранном месте бизнес не пойдёт, придётся продавать помещение и начинать всё заново.

Главный плюс арендованной недвижимости — низкий порог входа: можно найти локацию практически на любой бюджет, а если место окажется неудачным — сменить.

Жилые комплексы

В современных жилых комплексах первый этаж отводится под инфраструктурные объекты: магазины, фитнес-центры, салоны красоты, пекарни и кофейни. Это помещения с продуманными планировками и обустроенными инженерными сетями. Минусы ― более высокие арендная плата и коммунальные платежи по сравнению со зданиями старого фонда.

Поинтересуйтесь планом развития района: будут ли рядом бизнес- и торговые центры, парковки и другие объекты, потенциально увеличивающие трафик. Также посмотрите, сколько конкурентов поблизости и есть ли среди них похожие на вас кофейни. При высокой конкуренции могут возникнуть сложности с привлечением клиентов.

Когда работаешь на проходном трафике где-то в центре, где у тебя каждый день новые люди, в таких местах больше поля для манёвра, для ошибок, потому что слишком мало возвратных людей. А в жилых районах очень большая борьба за клиента, за его возвратность и за какие-то комфортные условия для него. Если этот клиент приходит к тебе один, два, три раза, то он будет ходить к тебе годами. Но его очень сложно удерживать, потому что любые моменты с ошибками, косяками или ещё чем-то очень бьют по репутации. И эти моменты нужно пресекать, потому что иногда персонал может ошибиться и сделать что-то не так, управляющий или я вовремя этот момент не заметим — и всё, теряется клиент.

Павел Зеленин,
основатель сети кофеен Nook

Аренда помещения в домах старого фонда накладывает некоторые ограничения на формат. Скорее, это будет вариант с достаточно небольшой площадью. Заранее узнайте, переведено ли помещение в статус нежилого, чтобы не пришлось получать разрешение у жителей. При выборе помещения в старом фонде также обращайте внимание на инфраструктуру: если рядом есть школы, университеты и офисы, а выбранная локация находится по пути — вполне вероятно, что часть этих людей станет вашими постоянными клиентами.

Ещё сразу смотрите состояние всех коммуникаций: в домах старого фонда часто бывают проблемы с канализацией и водоснабжением — узнайте, когда в здании проводили капремонт.

Нужно учесть окружение: есть ли там кофейни, школы, университет, кто живёт над вами. Например, мы сразу понимали, что над нами коммуналка, и нас могут топить. В итоге так и оказалось, нас много раз топили. Но мы в проекте ещё на стадии ремонта придумали, что с этим делать. Потолок спроектировали таким образом, чтобы его можно было часто менять.

Проверьте, является ли здание объектом культурного наследия. Если да, то это накладывает определённые ограничения. Например, нельзя выводить коммуникации на фасад здания. Я знаю проекты, которые потратили впустую миллионы рублей, пока тянулись процедуры согласования ремонтных работ в таких объектах. Люди платили за аренду, хотя помещением не пользовались.

Артём Темиров,
сооснователь кофейни «Кооператив Чёрный»

Отдельно стоящие здания

Кроме помещений в жилых массивах и ТЦ, можно арендовать отдельно стоящие здания. Как правило, они уже имеют статус нежилого помещения и подходят для малого бизнеса. В таких помещениях часто располагаются мини-маркеты, оказываются услуги по ремонту — можно разместить и кофейню. Смотрите на наличие всех необходимых коммуникаций и заранее узнавайте сумму коммунальных платежей.

У нас было одно заведение на Проспекте Мира, мы открывались в тандеме с винотекой в очень хорошем месте, где безумный трафик — там автобусная остановка, пешеходный переход — вся концентрация людей проходила через нас. Трафик был хороший, но посещаемость плохая, потому что там были другие заведения, где можно было купить либо очень дёшево, либо людей меньше интересовало качество продукта. Были и иные факторы, которые влияли на открытие, на посещаемость и на спрос, поэтому там был неудачный проект, поработал полгода буквально, и мы его закрыли.

Павел Зеленин,
основатель сети кофеен Nook

Бизнес- и торговые центры

Открытие кофейни в бизнес- и торговых центрах подойдёт тем, у кого ещё нет крепкого бренда, но есть потребность в высоком трафике. Выбирайте помещение на первой линии ближе ко входу, так как чем дальше вы находитесь от входа, тем меньше вероятность, что до вас дойдут.

Также нужно быть готовым к конкуренции, особенно в торговых центрах, где обычно располагаются сетевые кофейни. Выделиться среди конкурентов поможет продуманная концепция, качественный продукт, привлекательное меню и хороший сервис.

Расположение в бизнес-центре — почти всегда хорошая идея, потому что каждое утро в офис приходит множество сонных людей, которые не против взбодриться чашкой горячего кофе. Но важно, чтобы ценности вашего бизнеса совпадали с ценностями посетителей этого бизнес-центра, иначе вы рискуете потерять клиентов, как только рядом откроется кто-то более близкий местной аудитории.

Иногда бизнесы, уже существующие в торговых и бизнес-центрах, ищут себе соседа, с которым можно разделить площадь, уменьшить арендную плату и закрыть больше потребностей клиентов. Так, например, салоны красоты или пекарни иногда устраивают коллаборации с кофейнями. Это взаимовыгодное сотрудничество: пока клиентке салона красоты делают педикюр, она может заказать чашечку кофе и, возможно, даже не одну.

В случае и БЦ, и ТЦ главным плюсом локации станет высокий трафик, но платить за это придётся высокой арендной ставкой и полным подчинением правилам центра.

Изначально у нас был небольшой ларёк в ТЦ, потом мы решили расширяться и искать новое помещение. Но администрация ТЦ не хотела, чтобы мы съезжали, потому что мы интересный проект и через нас проходит хороший поток трафика. Они предложили нам помещение с классными панорамными окнами, которое имеет два входа, и мы продолжили с ними работать.

Канализация и водопровод изначально не были заведены, и мы с торговым центром согласовывали, кто и за что будет платить. ТЦ, согласно своим правилам, частично покрыл стоимость канализации, но всё остальное — коммуникации, вентиляцию, воду — нам пришлось делать своими силами.

Виктор Штефанец,
основатель кофейни «Куртош & Кофе»

Арт-кластеры

Арт-кластер — это несколько мастерских, предприятий, офисов, магазинов, кафе, объединённых в общем пространстве и занятых в сфере креативных индустрий. В таких местах, как правило, располагаются творческие мастерские, арт-пространства и модные рестораны, которые привлекают аудиторию, ценящую индивидуальный стиль и возможность самовыражения. Например, московский Центр современного искусства «Винзавод» объединил на одной территории галереи, образовательные мастерские, шоу-румы.

Такие локации могут стать хорошим вариантом для концептуальной кофейни, владелец которой любит искусство и хочет собрать в своём заведении единомышленников. В таких кофейнях можно проводить выставки и учить людей варить кофе на мастер-классах.

Критерии выбора локации

Всё равно первый бизнес будешь открывать в месте, которое знаешь. Либо ты работаешь в центре, понимаешь, что здесь высокий трафик, хорошая посещаемость и просто не хватает кофейни, потому что тебе самому негде пить кофе. Либо это рядом с домом какое-то место, где по тем же параметрам смотришь, видишь, что здесь гуляют люди, мамочки с детьми. И далеко не нужно ходить, берёшь и открываешь кофейню, пока никто не опередил.

Павел Зеленин,
основатель сети кофеен Nook

Какой бы вариант вы ни выбрали, проанализируйте несколько показателей. Они дадут максимально полную картину развития бизнеса.

Инфраструктура

Поставьте себя на место клиента: насколько удобно добираться до вашей кофейни ― пешком, на личном и общественном транспорте, есть ли места для парковки и сколько они стоят.

Что формирует уровень благоустройства:

транспортная и пешая доступность,
освещение в тёмное время суток,
безопасность: видеонаблюдение, шлагбаумы,
наличие банкоматов в прямом доступе,
вид из окна,
наличие парковки.

Зона влияния

Вокруг любого коммерческого помещения существует зона влияния, или зона спроса на услуги. Изучите карту, оцените ёмкость рынка ― потенциальный объём продаж. Учитывайте инфраструктуру района: уровень жизни населения, благоустройство территории, количество кофеен похожего формата. Опишите свою зону влияния, разделив её на две подзоны: ближнюю и дальнюю. Расстановка сил будет примерно такой:

Ближняя зона ― район в радиусе одного километра от вашей кофейни. Выручка, полученная от жителей этой области и тех, кто ежедневно приезжает в этот район по работе, составит около 80%.
Дальняя зона — район в радиусе более 5 километров. Клиенты, готовые ехать в вашу кофейню за вкусным продуктом и сервисом, обеспечат 20% выручки. Чтобы люди хотели потратить время на дорогу, у вас должен быть сильный брендинг — что-то, что выделит вас среди конкурентов и притянет нужную аудиторию.

Учитывайте транспортную доступность локации. Например, если ваша кофейня находится рядом с выходом из метро или с остановкой общественного транспорта, то люди, которые будут сюда приезжать по своим делам, также могут быть вашими потенциальными клиентами.

Наличие конкурентов

Когда в каком-то районе дефицит кофеен, многие компании хотят занять свободную нишу, чтобы не конкурировать за внимание потенциальных клиентов. Однако при появлении аналогичных заведений вы лишитесь главного преимущества ― эксклюзивности, и тогда будет важно ваше УТП и отличия от конкурентов.

В большинстве случаев при выборе локации приходится учитывать активность конкурентов:

Количество небольших и крупных кофеен, а также заведений, где кофе — сопутствующий товар (рестораны, кафе), вблизи выбранной локации. Осмотритесь на месте: кто в шаговой доступности предлагает те же услуги и товары, что и вы.
Преимущества и недостатки конкурентов. Сравните ассортимент, уровень цен, действующие акции и спецпредложения, интерьер и особенности сервиса.
График работы близлежащих кофеен. Возможно, вы сможете открываться на час раньше или закрываться позже, за что вам будут благодарны те, кто выходит на работу в более ранние часы или задерживается допоздна.

Как найти помещение

Определившись с локацией, можно переходить к выбору помещения. Попробуйте пройтись по территории ― можно заметить объявления о сдаче коммерческих помещений в аренду. Зайдите в соседние магазины и торговые центры и спросите контакты арендодателей.

После этого можно задействовать интернет: cian.ru , avito.ru , тематические группы в Facebook и «ВКонтакте», а также Яндекс и Google (запросы вида «Бутово аренда помещения»). По-прежнему работает сарафанное радио ― поспрашивайте друзей и знакомых, в том числе в соцсетях. В среднем на поиски уходит около двух месяцев, но всё зависит от конкретного города.

Александр Саяпин
основатель агентства «Планета Недвижимость»

Если есть возможность, ищите помещение через знакомых, чтобы первыми узнавать о лучших вариантах.

Есть классные помещения в Москве, но их не выкладывают ни на Циан, никуда. Их как-то разбирают между собой: пишут большим крупным сетям или рассказывают, делятся: хотите ли вот такую площадку, ещё что-то. То есть риелторы и все остальные договариваются между собой, и если ты обычный начинающий предприниматель, то классную локацию найти очень трудно — смотришь на Циане, а там уже всё второсортное: либо подвальные помещения, либо очень дорогие…

Мы сейчас помогаем другим людям открывать кофейни и посмотрели, наверное, 150 разных помещений, а съездили примерно в 30. И там либо дорого, либо нет электричества или водной точки. Мы сами полгода потратили на поиск локации. А потом нам друзья скинули в Фейсбуке помещение, и мы подумали: ну ладно, всё уже, надо пробовать, начинать.

Елизавета Карагян,
соосновательница кофеен «КУТЯТА coffee shop»

Вот что нужно сделать до подписания договора аренды.

Узнать требования закона

Для большинства сфер бизнеса закон формирует список требований к помещению. Это обеспечивает безопасные и комфортные условия работы. Изучите соответствующие требования. Большая часть этих требований актуальна для кофеен с отдельным помещением и посадочными местами для посетителей. Кофейному островку, как правило, будет достаточно подведённого водо- и электроснабжения и наличия документов из «уголка потребителя». А вот кофейням, работающим не только навынос, нужно учитывать следующие требования:

В помещении для кофейни должен быть общий зал, где будет располагаться барная стойка и, возможно, столы и стулья для отдыха гостей, склад для приёмки и хранения товаров, подсобные помещения, туалет для сотрудников. Если в помещении есть столы, должен быть туалет для посетителей. При размещении в ТЦ достаточно будет туалета торгового центра.
В общем зале должен быть оборудован уголок потребителя: стенд, на котором расположено официальное издание текста закона «‎О защите прав потребителей», необходимые лицензии и разрешения, контактная и другая информация.
На видном месте в общем зале должна быть расположена схема эвакуации людей на случай пожара. Эта схема должна быть расположена на видном месте не только в зале, но и во всех остальных помещениях кофейни.
Уровень шума и вибрации от работы оборудования, систем отопления, вентиляции и кондиционирования не должен быть выше установленных нормативов, либо нужно делать шумоизоляцию.
Помещение для кофейни должно быть подключено к сетям водоснабжения, канализации, электроснабжения.
При размещении в жилом здании вентиляция проектируется отдельно и систему канализации отделяют от общедомовой.
Места для хранения товаров нельзя располагать под санузлами.
В помещении должно быть два входа: общий и служебный.
Полы должны быть выполнены из влагоустойчивых и влагонепроницаемых материалов.
Нужно предусмотреть место для осуществления выгрузки товаров. Не допускается загрузка товаров со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры. Загрузку следует выполнять с торцов жилых зданий, не имеющих окон; из подземных туннелей; со стороны магистралей, при наличии специальных загрузочных помещений.

Осмотреть помещение

Оптимально прийти утром и вечером ― чтобы увидеть освещение и потенциальный трафик клиентов.

Если ты находишься на хорошем трафике в очень заметном месте, то, скорее всего, сильно переплачиваешь за аренду такого помещения, но бюджет на маркетинг может быть ниже, потому что ты уже конвертируешь трафик, который проходит мимо твоей двери. Если находишься в чуть более недорогом помещении, куда нужно прийти, которое нужно отыскать, то бюджет на маркетинг должен быть больше, потому что нужно каким-то образом донести до своих потенциальных гостей информацию о том, что ты открылся и находишься вот здесь.

Владимир Макиев,
основатель сети кофеен Cosmic Latte

Кроме объёма трафика, оценивайте также его направление: куда идут люди, откуда выезжают машины. Например, люди могут в основном идти через задний вход, а не парадный, потому что так ближе к метро — тогда нужно выбирать помещение, которое будет находиться на их пути. В противном случае может получиться так, что вы арендуете помещение в одном углу здания, а люди будут ходить по другой стороне — это снижает вероятность, что до вас дойдут, даже если в целом в этом районе трафик хороший.

Когда мы выбирали помещение, у нас было два дня на принятие решения, так как не только мы хотели его снять. Ходили-смотрели: стояли там с кликером и считали, сколько мимо проходит людей, какой трафик, как эти люди соотносятся с нашей аудиторией.

Екатерина Коваль,
соосновательница кофейни «Розетка и кофе»

При осмотре обойдите помещение по периметру, проверьте, есть ли трещины и повреждения покрытия на стенах. Включите кондиционеры и дайте им поработать пару минут. В помещении не должно появиться неприятного запаха и громкого шума.

Уточните время работы инженерных систем в здании, чтобы избежать ситуаций, когда в 19:00 в ваше помещение прекратят подачу воздуха. Осмотрите мокрые точки. Если сантехника неисправна, просите всё починить до подписания договора. Либо договоритесь о ремонте и арендных каникулах ― об этом далее.

Узнайте о допустимой мощности электроэнергии в помещении, так как кофемашина потребляет много энергии, не меньше 15-20 кВт. А кроме кофемашины, у вас будут работать другие источники освещения и холодильник для продуктов. Если в вашей кофейне посетители смогут воспользоваться розетками, нужно учесть и это.

Во многих помещениях недостаточно электричества. Чтобы открыть кофейню нужно около 30 кВт — это минимум, чтобы кофемашину запустить, кофейное оборудование, а часто в помещениях всего 10 кВт. В помещение, в котором сейчас находимся, мы дополнительно покупали 15 кВт от города. Потом должна быть в помещении доступная вода. Иногда она где-то с краю и её нужно тянуть. Например, у нас первая кофейня чуть подвальная, и мы купили насос, чтобы вода уходила. Он то работает, то не работает. Первого января как-то сломался и затопил всю кофейню.

Елизавета Карагян,
соосновательница кофеен «КУТЯТА coffee shop»

Если в помещении есть Wi-Fi, подключитесь к нему и проверьте скорость соединения через Speedtest.net. Загляните в градостроительный план земельного участка ― он покажет, есть ли в помещении скрытые коммуникации, которые могут накладывать ограничения на эксплуатацию.

Смотрите на планировку, старайтесь подобрать помещение, в котором не придётся сносить стены и тратить время на согласование этих процессов.

Выбирайте помещение с удобным входом, чтобы не создавать для посетителей дополнительных препятствий. Например, не рекомендуется выбирать помещение, при входе в которое человек должен преодолеть больше, чем пять-семь ступенек. Во-первых, это служит препятствием для маломобильных граждан, а во-вторых ― увеличивает травмоопасность в холодное время года.

Важные параметры: во-первых, пешая доступность, чтобы люди смогли дойти до вас. Во-вторых, должна быть парковка, потому что, если нет парковки, люди уезжают, так как не могут припарковаться. В-третьих, вход: если он на втором этаже или внизу, людей это смущает, даже если несколько ступенек всего. Говорят, каждая ступенька отсеивает потенциальных гостей, люди думают, что это уже какая-то сложность, препятствие.

Елизавета Карагян,
соосновательница кофеен «КУТЯТА coffee shop»

Узнать, кто будет вашими соседями

При поиске помещения смотрите, кому вы можете помешать. Особенно это актуально для тех, кто планирует размещаться в жилых комплексах. Этот фактор нужно сразу учесть: сделать шумоизоляцию, правильно организовать логистику, чтобы не загораживать подъезд.

При возникновении конфликтов можно обратиться к арендодателю или попробовать урегулировать всё своими силами.

До пандемии у нас проходили вечеринки по вечерам с диджеями. Иногда соседи жаловались на шум. Для решения таких вопросов у нас есть соседский чат. Они нам туда пишут, и всё решаем. Среди соседей большое количество наших посетителей, и мы стараемся сделать так, чтобы всем было комфортно. Да, производим шум иногда, но заканчиваем всё к 11, люди с улицы переходят внутрь кофейни и спокойно уже сидят там.

Артём Темиров,
сооснователь кофейни «Кооператив Чёрный»

Также смотрите и на бизнесы, которые находятся рядом с вами.

При выборе помещения смотрите на экосистему — соседство с другими заведениями, которые создают среду. Наши соседи — это бары, шаурма. Потом мы уже поняли, что нам было бы комфортнее находиться с теми, кто похож на нас по тематике: пекарнями, какими-то приятными кафе.

У нас был случай: одна девушка к нам пришла и рассказала, что долгое время к нам не заходила, потому что думала, что мы такие же маргинальные, как наши соседи. А у нас совсем другая атмосфера. Ещё минус в том, что некоторые гости соседней шаурмечной считают, что шаурму нужно есть на нашей веранде. Приходится разговаривать, объяснять.

Екатерина Коваль,
соосновательница кофейни «Розетка и кофе»

Проверить права и личность арендодателя

Попросите собственника помещения показать свидетельство о регистрации права собственности на помещение и дополнительные документы: например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство.

Как проверить собственника:

Получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Узнайте, есть ли обременение: может ли собственник распоряжаться своим имуществом без ограничений. Если помещение в ипотеке, к договору аренды требуется согласие банка на заключение сделки — отметка с подписью в конце договора или отдельный документ.
Получите выписку из реестра юридических лиц или индивидуальных предпринимателей на сайте налоговой. Убедитесь, что компания не находится в процессе ликвидации или банкротства. Также в выписке не должно быть отметки, что сведения о компании недостоверны.
Проверьте, не числится ли компания в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Прежде чем заключить договор, наведите справки об арендодателе. В бизнесе многое зависит от личности партнёра. Если человек конфликтный, то, скорее всего, с ним будет сложно договориться о каких-то уступках и индивидуальных условиях. А это важные нюансы, если вы планируете долгосрочное сотрудничество. Вам с арендодателем придётся о многом договориться: ремонт, арендные каникулы. Если отношения с арендодателем не заладились в самом начале, возможно, стоит поискать другое помещение.

Важно проверить, кому юридически принадлежит помещение. У нас была ситуация: хотели снять помещение, оно нам нравилось. Переговоры вели всё время с одним собственником, а оказалось, что их двое, и они судятся. Тогда мы передумали иметь с ними дело и не зря. Помещение до сих пор стоит пустым, а уже пять лет прошло.

Артём Темиров,
сооснователь кофейни «Кооператив Чёрный»

Как заключить договор

Правильно составленный договор аренды позволит защитить свои интересы. В случае разногласий именно этот документ станет вашим главным аргументом в суде. Ниже главные моменты, которые нужно зафиксировать письменно.

Тип договора

Всего есть три типа договоров в зависимости от срока действия:

Краткосрочный: на 364 дня, или на 11 месяцев. Такой договор предлагают заключить, чтобы не регистрировать его в Росреестре и не платить пошлину. Для арендатора это риск: никто не гарантирует, что через год вас не заставят съезжать. Если решились, проверьте, чтобы условия договора не запрещали продлевать аренду.
Долгосрочный: обычно это 5-10 лет, но можно указать и больше. В любом случае, если срок более года, проверьте условия повышения арендной платы. Это может быть фиксированная сумма, процент или другой показатель, главное ― понятный вам. Оптимально, если по договору собственник может повышать ренту не более чем на 10% в год. Договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Впоследствии, чтобы изменить его условия или расторгнуть сделку, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и также регистрируют его в Росреестре.
Бессрочный: аренда на неопределённый срок. Бессрочный договор ничем не отличается от долгосрочного, только регистрировать его не нужно.

Срок аренды и срок договора могут различаться. Часто это ведёт к спорам с арендодателем. Например, если арендатор начинает использовать имущество до заключения договора или после срока его истечения, а то и вообще съезжает из помещения, пока договор ещё действует. Все эти детали лучше прописать отдельно.

Обратите внимание: если договор истёк, а вы всё ещё не освободили помещение, вы обязаны платить аренду.

Описание помещения

точный адрес,
площадь,
где помещение находится в здании,
кому принадлежат права владения и распоряжения.

Помещение ― объект аренды ― опишите как можно подробнее:

Нежилое помещение общей площадью 100 м² (сто квадратных метров) на 1-м этаже здания по адресу: 111000, Москва, Московская улица, дом 1, кадастровый номер здания 77:01:0001005:1025.

Подробное описание помещения, его характеристики, поэтажный план содержатся в приложении 1 к настоящему договору.

Помещение принадлежит арендодателю по праву собственности.

Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав — № 77-01-00/01/1997-6788 от 10 июня 1997 года, свидетельство о государственной регистрации № АА 009676 от 10 июня 1997 года.

К договору должен прилагаться поэтажный план помещения с выделением площади, которая передаётся в аренду . Снимите видео, зафиксировав состояние стен, пола, потолка, мебели и другие нюансы. Обратите внимание на технические стороны помещения: наличие нужных телекоммуникаций, воды и электроэнергии, высоту потолков, уровень шума, освещение, вентиляцию, возможность организовать погрузочно-разгрузочную зону. Представьте, как будете использовать пространство, и проверьте, осуществимо ли это в условиях конкретного помещения.

На плане торгового центра голубым выделено помещение А70, передающееся в аренду. Скриншот из договора аренды

Арендная плата

Мы открывали кофейню, которая была точкой «to go» на интенсивном пешеходном трафике рядом с выходом из метро. У нас были кофейни, которые мы открывали в бизнес-центрах. Открывали и кофейни в стрит-ритейле — на первом этаже жилого дома со свободным доступом с улицы, но выбирали не супердорогие улицы. То есть мы искали баланс правильной аренды и нашей модели, потому что кофейня в отличие от ресторана или алкогольного бара не даёт столь высокий средний чек, и в этом отношении крайне важна стоимость аренды.

Владимир Макиев,
основатель сети кофеен Cosmic Latte

Арендатор платит за использование и обслуживание помещения. Это включает:

Плату собственнику. Она может быть фиксированной: 100 000 рублей в месяц, или переменной — например, привязанной к курсу доллара.
Коммунальные платежи. Это плата за электроэнергию и воду. Иногда включена плата за землю, на которой стоит здание арендодателя. Последний арендует её у города ― но платежи вносит арендатор здания или помещения в нём. При взаимной договорённости арендодатель компенсирует эти расходы.
Эксплуатационные расходы. Например, оплата за уборку коридоров, туалетов или снега.

Убедитесь, что вы поняли, как рассчитываются все платежи.

Укажите порядок оплаты ― наличными или на расчётный счёт, по пред- или постоплате, а также срок оплаты ― например, до 5 числа текущего месяца. Также зафиксируйте, кто и где хранит квитанции об оплате коммунальных платежей.

Перед заключением договора узнайте систему налогообложения арендодателя. Если он работает на общей системе, в договоре указывают сумму арендной платы с НДС: «Арендная плата — 100 000 рублей в месяц, включая НДС — 15 254,23 рубля». Иначе доказывать, что указанная в договоре сумма уже включает НДС, придётся в суде.

Зафиксируйте, как часто и на сколько арендодатель может повышать плату, а лучше внесите пункт, что плата повышается только по соглашению сторон. Если в договоре не прописано иное, арендная плата может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

Обеспечительный платёж

При заключении договора вы вносите обеспечительный платёж — сумму в размере одного-двух арендных платежей. Это страховка арендодателя на случай порчи имущества или неисполнения договорённостей (например, если вы задержите плату).

Обеспечительный платёж, как правило, возвращают после окончания срока аренды ― если с помещением всё в порядке. Если платёж возвращать отказываются, а вы условий договора не нарушали, конфликт придётся решать через суд. Вот тут и пригодится видео, которое вы снимали при осмотре помещения.

Арендные каникулы

Если помещению нужен ремонт, хорошие арендодатели после подписания договора дают месяц-два арендных каникул. Однако льгота действует на базовую ставку, а эксплуатационную часть и коммунальные услуги всё равно нужно платить.

План ремонта и смету стоит согласовать заранее, сделав в договоре пометку о предоставлении арендных каникул. Любое изменение помещения без согласия арендодателя — это нарушение договора.

Ремонт обычно оплачивает арендатор, но арендодатель может вернуть деньги за неотделимые улучшения. Это преобразования, которые невозможно отделить от арендованного помещения и забрать при переезде. Например, дополнительный туалет для сотрудников.

Если ремонт потребовался не на стадии заключения договора, а позднее, заключается дополнительное соглашение.

Форс-мажоры

Арендатор освобождается от ответственности за неисполнение обязательств в случае форс-мажоров. Они определяются двумя критериями:

Чрезвычайность — событие не является обыденным, не зависит от воли сторон, а в момент заключения договора предвидеть его было невозможно;
Непреодолимость — другие арендаторы тоже не могут избежать последствий события.

Что именно может считаться форс-мажором, в законе не указано. В судебной практике к таким обстоятельствам относят стихийные бедствия, крупные забастовки, эпидемии, военные действия. В случае таких обстоятельств сообщите арендодателю о форс-мажоре. Уведомление должно быть официальным — направьте письмо по юридическому адресу или электронной почте.

Следующий шаг — договорённости о дальнейших действиях. Вы можете:

расторгнуть договор с условием возврата денег за оплаченный период,
договориться об отсрочке или скидке на арендную плату,
попросить об арендных каникулах.

К обстоятельствам непреодолимой силы не относятся предпринимательские риски. Так, если у вас нет денег на оплату аренды, ваш контрагент нарушил обязательства или посещаемость упала, когда власти рекомендовали воздержаться от походов в общественные места, сослаться на форс-мажор не получится.

Так, распространение коронавирусной инфекции было признано обстоятельством непреодолимой силы в некоторых регионах, например в Москве. Арендодателей обязали предоставлять отсрочку платы по заявлению арендатора или по требованию уменьшать её в периоды, когда использование помещения было ограничено. Все нюансы, связанные с возможным введением локдауна, также лучше предусмотреть в договоре.

Штрафы

Проверьте, какие предусмотрены пени и штрафы за просрочку оплаты или нарушения любого пункта договора. Санкции могут быть за порчу имущества, нарушение условий аренды (шум в нерабочее время, например).

Ознакомьтесь со штрафными санкциями до подписания договора. Скриншот из договора аренды

Акт приёма-передачи

Помещение переходит в пользование арендатору при подписании акта приёма-передачи. Вы получаете ключи, заходите в помещение, проверяете его, указываете все недостатки в акте (например, трещины на стене или сломанные дверные замки) и только потом ставите подпись.

Арендатор несёт полную ответственность за помещение, поэтому рекомендую приобрести страховой полис. Он оформляется на собственника, но оплачивает его арендатор. Страховка ― это шанс получить компенсацию за ущерб в случае, например, пожара или потопа.

В целом при заключении договора нужно убедиться, что вы верно поняли все формулировки и уточнили нюансы. Важны даже детали, например, кто и как платит коммунальные платежи. Были случаи, когда арендатор исправно вносил платежи, потом экстренно съезжал и оказывалось, что свет и вода не оплачены ― образовался долг. Чем внимательнее вы изучаете договор, тем меньше рисков.

Александр Саяпин
основатель агентства «Планета Недвижимость»

Главное

При выборе локации для кофейни ориентируйтесь на трафик и его соответствие вашей целевой аудитории: кофейни масс-маркет сегмента с низким чеком нужно располагать в высокопроходимых местах, а заведения с интересной концепцией могут находиться и на менее посещаемой территории.
Основные варианты локаций: помещения на первом этаже жилых комплексов, отдельно стоящие здания, места в торговых и бизнес-центрах, помещения в арт-кластерах.
Помещение можно приобрести в собственность или арендовать.
При выборе помещения обращайте внимание на инфраструктуру района, платежеспособность местных жителей и специфику их интересов, наличие конкурентов поблизости.
Заранее узнайте всё, что сможете, об арендодателе и соседях.
Внимательно изучайте договор: условия аренды, возможность арендных каникул и форс-мажоров, наличие штрафов и санкций.