Часть 1.
Где лучше открыть цветочный магазин ― в жилом доме или торговом центре, как проверить помещение и почему нужно пообщаться с будущими соседями. В статье ― всё об аренде коммерческой недвижимости.
К выбору локации нужно подходить максимально ответственно, поскольку это всегда финансовые затраты и репутационные риски.
В первую очередь определитесь с позиционированием. У вас будет небольшой круглосуточный магазин цветов с доступными ценами или премиум-бутик с необычными цветами и индивидуальным подходом к каждому клиенту? Формат магазина определяется ценовой политикой, комплексом услуг, уровнем сервиса.
Магазины с демократичными ценами обычно располагаются в спальных районах в местах с хорошим трафиком: человек сможет зайти и купить букет по пути с работы домой. Магазины премиум-сегмента также могут располагаться в жилых массивах, но это, как правило, новостройки не экономкласса. В этом случае важнее не трафик, а грамотный маркетинг.
Есть два варианта: купить помещение или арендовать. В первом случае у вас будет больше свободы действий и уверенность в том, что никто не поднимет арендную плату и не заставит вас съехать. Вам не нужно будет согласовывать свой ремонт с арендодателем и вкладывать деньги в оформление чужого помещения.
Мы с супругой (у нас семейный бизнес) решили купить коммерческое помещение, чтобы вложиться раз и навсегда и не иметь дело с арендаторами. Просмотрели на ЦИАН несколько десятков объявлений ― сложно было найти подходящее место. В итоге нашли помещение в строящемся на тот момент квартале на Ботаническом саду. Это логистически удобное место: рядом МЦК, парковка, отдельный вход. Удобно отправлять заказы с курьерами.
Тем не менее не у всех на старте есть достаточная сумма для покупки недвижимости. К тому же это лишает мобильности: если на выбранном месте бизнес не пойдёт, придётся продавать помещение и начинать всё заново.
Главный плюс арендованной недвижимости ― низкий порог входа: можно найти локацию практически на любой бюджет, а если место окажется неудачным ― сменить.
В современных жилых комплексах первый этаж отводится под инфраструктурные объекты: магазины, фитнес-центры, салоны красоты и цветочные магазины. Это помещения с продуманной планировкой и обустроенными инженерными сетями. Минусы ― более высокие арендная плата и коммунальные платежи по сравнению со зданиями старого фонда.
Поинтересуйтесь планом развития района: будут ли рядом парковки, торговые центры и другие объекты, потенциально увеличивающие трафик. Также посмотрите, сколько конкурентов поблизости и есть ли среди них похожие на вас цветочные магазины. При высокой конкуренции могут возникнуть сложности с привлечением клиентов.
Аренда помещения в домах старого фонда накладывает некоторые ограничения на формат. Скорее, это будет вариант с достаточно небольшой площадью. Заранее узнайте, переведено ли помещение в статус нежилого, чтобы не пришлось получать разрешение у жителей .
Нам очень повезло с локацией: мой друг купил кофейню, и рядом было помещение, владельцы которого планировали съехать.
Локация сильно влияет на успех бренда. Я понимала, что нашим клиентам важно, чтобы мы были в центре. При этом мы находимся достаточно далеко от метро. Нашим клиентам несложно пройти немного: они специально к нам приезжают, для них это приятный ритуал, а мы зато платим в 2-3 раза меньше за помещение, чем если бы арендовали аналогичное у метро.
Сразу смотрите состояние всех коммуникаций: в домах старого фонда часто бывают проблемы с канализацией и водоснабжением ― узнайте, когда в здании проводили капремонт. Также проверьте, является ли здание объектом культурного наследия ― это накладывает определённые ограничения.
У нас ремонт сильно затянулся, потому что как только мы зашли в это помещение и начали делать первые работы, на здание повесили табличку, что оно является памятником архитектуры, и никаких ремонтных работ без согласований вести нельзя. Это отняло много времени: получали разрешения на ремонт, и всё это длилось очень долго.
Кроме помещений в жилых массивах и ТЦ, можно арендовать отдельно стоящие здания. Как правило, они уже имеют статус нежилого помещения и подходят для малого бизнеса. В таких помещениях часто располагаются минимаркеты, небольшие кофейни, оказываются услуги по ремонту ― можно разместить и цветочный магазин. К преимуществам таких помещений можно отнести отсутствие близкого соседства с собственниками жилых квартир и возможность занять большую площадь. Главное ― смотрите на наличие всех необходимых коммуникаций и заранее узнавайте сумму коммунальных платежей.
Если вы работаете преимущественно на доставку и вам не сильно важен трафик в выбранной локации, можете рассмотреть помещения в промзоне, соседствующие с цветочными базами и складами.
Мы преимущественно работаем на доставку, у нас мастерская ― это помещение около 60 квадратов, в одной зоне которого хранятся цветы и собираются букеты, в другой ― обрабатываются заказы.
Главным критерием при выборе локации для меня была близость к цветочным базам. Мы находимся в одном здании с несколькими базами. Это выгодно с точки зрения закупок и поддержания ассортимента. Если клиент заказывает букет на сайте, а у нас нет сейчас какого-то цветка, мы можем сходить на базу и докупить необходимое. Также существенно снижаются траты на логистику: чтобы перенести цветы из одного помещения в другое, нужно сделать всего пару шагов .
Если вы нашли помещение рядом с базой, где прозрачные условия по аренде и вы можете его оплатить ― это удача.
Открытие цветочного магазина в бизнес- и торговых центрах подойдёт тем, у кого ещё нет своей клиентской базы и достаточно базовый ассортимент ― оригинальный товар может не зайти у широкой аудитории ТЦ.
Когда мы открывали островки на первой линии в ТЦ, это не пользовалось спросом. К нам семь человек из десяти подходили и говорили: «Как вы можете продавать сухие цветы, да ещё за такую цену!». Тогда мы поняли, что там, где большой поток холодной аудитории, придётся много работать с возражениями. Нам нужна была лояльная аудитория, поэтому мы решили находиться на второй линии, чтобы до нас доходили те, кому нравится наш продукт и кто разделяет наши ценности.
Расположение в бизнес-центре поможет привлечь корпоративных клиентов: например, на праздники вы, скорее всего, будете первым магазином, о котором подумают прежде, чем сделать заказ. Но в то же время это лишит вас разнообразия аудитории: как правило, в БЦ приходят только те люди, которые там работают.
Мы пробовали расширяться и открыли ещё один магазин небольшой. Это было в офисном центре с расчётом на людей, которые там работают и будут покупать цветы для коллег на праздники. Там находилась топовая компания РУСАЛ и много других маленьких компаний. Но не пошла у нас там точка, мы год просуществовали в том месте, и пришлось закрыться.
Выбирая место в торговом центре, ориентируйтесь на помещения, расположенные ближе ко входу, особенно если ТЦ крупный. Если ваш магазин будет располагаться далеко от входа, потенциальные клиенты до вас могут просто не дойти.
Часто цветочные магазины располагают в маленьких ТЦ рядом с продуктовыми магазинами ― это хороший вариант с большим трафиком, но учитывайте специфику аудитории. Если вы работаете в премиум-сегменте, а рядом «Пятёрочка», то, скорее всего, ЦА продуктового магазина и ваша ― не одни и те же люди.
В случае и БЦ, и ТЦ главным плюсом локации станет высокий трафик, но платить за это придётся высокой арендной ставкой и полным подчинением правилам центра.
Арт-кластер ― это несколько мастерских, предприятий, офисов, магазинов, кафе, объединённых в общем пространстве и занятых в сфере креативных индустрий. В таких местах, как правило, располагаются творческие мастерские, арт-пространства и модные рестораны, которые привлекают аудиторию, ценящую индивидуальный стиль и возможность самовыражения. Например, московский Центр современного искусства «Винзавод» объединил на одной территории галереи, образовательные мастерские, шоу-румы.
Такие локации вряд ли подойдут магазинам, работающим в формате массмаркета, зато станут отличным вариантом для цветочных мастерских. Если вы, кроме продажи цветов, проводите мастер-классы (например, учите расписывать кашпо или рассказываете, как собирать букеты в определённой технике) ― присмотритесь к подобным местам.
Какой бы вариант вы ни выбрали, проанализируйте несколько показателей. Они дадут максимально полную картину развития бизнеса.
Поставьте себя на место клиента: насколько удобно добираться до вашего магазина ― пешком, на личном и общественном транспорте, есть ли места для парковки и сколько они стоят.
Что формирует уровень благоустройства:
Вокруг любого коммерческого помещения существует зона влияния, или зона спроса на услуги. Изучите карту, оцените ёмкость рынка ― потенциальный объём продаж. Учитывайте инфраструктуру района: уровень жизни населения, благоустройство территории, количество аналогичных магазинов. Опишите свою зону влияния, разделив её на три подзоны: ближнюю, среднюю и дальнюю. Расстановка сил будет примерно такой:
Учитывайте транспортную доступность локации. Например, если ваш магазин находится рядом с выходом из метро или с остановкой общественного транспорта, то люди, которые будут сюда приезжать по своим делам, также могут быть вашими потенциальными клиентами.
Эта теория будет применима к цветочным магазинам, которые работают в эконом-формате и привлекают посетителей в основном за счёт низкой цены. Если вы планируете работать в более дорогом сегменте, то упор делайте на маркетинг и формирование лояльности к вашему бренду, так как описанные нами зоны влияния будут для вас менее актуальны.
Когда в каком-то районе дефицит цветочных магазинов, многие компании хотят занять свободную нишу, чтобы не конкурировать за внимание потенциальных клиентов. Однако при появлении аналогичных магазинов вы лишитесь главного преимущества ― эксклюзивности, и тогда будет важно ваше УТП и отличия от конкурентов.
В большинстве случаев при выборе локации приходится учитывать активность конкурентов:
Определившись с локацией, переходите к выбору помещения. Попробуйте пройтись по территории ― можно заметить объявления о сдаче коммерческих помещений в аренду. Зайдите в соседние магазины и торговые центры и спросите контакты арендодателей.
После этого можно задействовать интернет: cian.ru , avito.ru , тематические группы в Facebook и «ВКонтакте», а также Яндекс и Google (запросы вида «Бутово аренда помещения»). По-прежнему работает сарафанное радио ― поспрашивайте друзей и знакомых, в том числе в соцсетях. В среднем на поиски уходит около двух месяцев, но всё зависит от конкретного города.
Вот что нужно сделать до подписания договора аренды.
Для большинства сфер бизнеса закон формирует список требований к помещению. Это обеспечивает безопасные и комфортные условия работы. Изучите соответствующие требования. В частности учитывайте:
Оптимально прийти утром и вечером ― чтобы увидеть освещение и потенциальный трафик клиентов. Кроме объёма трафика оценивайте также его направление: куда идут люди, откуда выезжают машины.
Например, люди могут в основном идти через задний вход, а не парадный, потому что так ближе к метро ― тогда нужно выбирать помещение, которое будет находиться на их пути. В противном случае может получиться так, что вы арендуете помещение в одном углу здания, а люди будут ходить по другой стороне ― это снижает вероятность, что до вас дойдут, даже если в целом в этом районе трафик хороший.
Мы поставили счётчик и посмотрели, насколько проходимо это место. Здесь Арбат, рядом метро. Таким образом мы хотели понять, сколько здесь именно офисных, работающих людей, которые от метро и к метро идут в утреннее и вечернее время. Полученное число нас в принципе удовлетворило, и мы решили, что это место можно попробовать.
При осмотре обойдите помещение по периметру, проверьте, есть ли трещины и повреждения покрытия на стенах. Включите кондиционеры и дайте им поработать пару минут. В помещении не должно появиться неприятного запаха и громкого шума.
Уточните время работы инженерных систем в здании, чтобы избежать ситуаций, когда в 19:00 в ваше помещение прекратят подачу воздуха. Осмотрите мокрые точки. Если сантехника неисправна, просите всё починить до подписания договора. Либо договоритесь о ремонте и арендных каникулах ― об этом далее.
Если в помещении есть Wi-Fi, подключитесь к нему и проверьте скорость соединения через Speedtest.net. Загляните в градостроительный план земельного участка ― он покажет, есть ли в помещении скрытые коммуникации, которые могут накладывать ограничения на эксплуатацию.
Смотрите на планировку, старайтесь подобрать помещение, в котором не придётся сносить стены и тратить время на согласование этих процессов.
Обращайте внимание на окна: они могут стать хорошей витриной для ваших товаров и привлечь дополнительный трафик с улицы. Кроме того, большое количество естественных источников света поможет при создании контента для сайта и соцсетей: при дневном свете фотографии получаются более удачными.
Выбирайте помещение с удобным входом, чтобы не создавать для покупателей дополнительных препятствий. Например, не рекомендуется выбирать помещение, при входе в которое человек должен преодолеть больше, чем пять-семь ступенек. Во-первых, это служит препятствием для маломобильных граждан, а во-вторых, увеличивает травмоопасность в холодное время года.
При поиске помещения смотрите, кому вы можете помешать. Особенно это актуально для тех, кто планирует размещаться в жилых комплексах. Если над вами жильё, то собственник квартиры может быть недоволен соседством с магазином. Этот фактор нужно сразу учесть: сделать шумоизоляцию, правильно организовать логистику, чтобы не загораживать подъезд.
При возникновении конфликтов можно обратиться к арендодателю или попробовать урегулировать всё своими силами.
У нас было открытие и вечеринка по этому поводу, а на следующий день мы монтировали вывеску. И всё это было под окнами одной девушки. В итоге её терпение лопнуло, и она вызвала полицию. Наши действия были в рамках закона, но пришлось разговаривать с людьми, чтобы снять раздражение. Учились находить общий язык с соседями.
Попросите собственника помещения показать документ о праве собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, наследования. Адрес помещения должен совпадать с адресом в документе.
Как проверить собственника:
Не только арендодатели нас выбирают. Нужно самим выбирать правильно. Знакомиться с ними лично. А когда какое-то агентство посередине, очень сложно понять, что и как дальше будет. Всё-таки когда есть личное знакомство, ты лучше понимаешь ситуацию.
Прежде чем заключить договор, наведите справки об арендодателе. В бизнесе многое зависит от личности партнёра. Если человек конфликтный, то, скорее всего, с ним будет сложно договориться о каких-то уступках и индивидуальных условиях. А это важные нюансы, если вы планируете долгосрочное сотрудничество. Вам с арендодателем придётся о многом договориться: ремонт, арендные каникулы. Если отношения с арендодателем не заладились в самом начале, возможно, стоит поискать другое помещение.
Взаимоотношения человек ― человек намного важнее, если мы говорим о малом бизнесе. Что бы ты ни прописывал в договоре, судиться из-за 15 тысяч рублей получится дороже. У нас был неприятный случай: мы арендовали помещение на Бронной ― это был красивый особняк, похожий на замок. Мы вложили большие деньги в ремонт в расчёте на то, что будем находиться в этом помещении минимум 5 лет. А собственник через 1,5 года попросил нас покинуть помещение, нарушив договорённости, так как нашёл более выгодного арендатора.
Часть 2.
Правильно составленный договор аренды позволит защитить ваши интересы. В случае разногласий именно этот документ станет вашим главным аргументом в суде. Разберём главные моменты, которые нужно зафиксировать письменно.
Всего есть три типа договоров в зависимости от срока действия:
Срок аренды и срок договора могут различаться. Часто это ведёт к спорам с арендодателем. Например, если арендатор начинает использовать имущество до заключения договора или после срока его истечения, а то и вообще съезжает из помещения, пока договор ещё действует. Все эти детали лучше прописать отдельно.
Обратите внимание: если договор истёк, а вы всё ещё не освободили помещение, вы обязаны платить аренду.
Помещение ― объект аренды ― опишите как можно подробнее:
Нежилое помещение общей площадью 100 м² (сто квадратных метров) на 1-м этаже здания по адресу: 111000, Москва, Московская улица, дом 1, кадастровый номер здания 77:01:0001005:1025.
Подробное описание помещения, его характеристики, поэтажный план содержатся в приложении 1 к настоящему договору.
Помещение принадлежит арендодателю по праву собственности.
Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав — № 77-01-00/01/1997-6788 от 10 июня 1997 года, свидетельство о государственной регистрации № АА 009676 от 10 июня 1997 года.
К договору должен прилагаться поэтажный план помещения с выделением площади, которая передаётся в аренду . Снимите видео, зафиксировав состояние стен, пола, потолка, мебели и другие нюансы. Обратите внимание на технические стороны помещения: наличие нужных телекоммуникаций, воды и электроэнергии, высоту потолков, уровень шума, освещение, вентиляцию, возможность организовать погрузочно-разгрузочную зону. Представьте, как будете использовать пространство, и проверьте, осуществимо ли это в условиях конкретного помещения.
На плане торгового центра голубым выделено помещение А70, передающееся в аренду. Скриншот из договора аренды
Арендатор платит за использование и обслуживание помещения. Это включает:
Убедитесь, что вы поняли, как рассчитываются все платежи.
Укажите порядок оплаты — наличными или на расчётный счёт, по пред- или постоплате, а также срок оплаты ― например, до 5 числа каждого месяца. Также зафиксируйте, кто и где хранит квитанции об оплате коммунальных платежей.
Перед заключением договора узнайте систему налогообложения арендодателя. Если он работает на общей системе, в договоре указывают сумму арендной платы с НДС: «Арендная плата — 100 000 рублей в месяц, включая НДС — 15 254,23 рубля». Иначе доказывать, что указанная в договоре сумма уже включает НДС, придётся в суде.
Зафиксируйте, как часто и на сколько арендодатель может повышать плату, а лучше внесите пункт, что плата повышается только по соглашению сторон. Если в договоре не прописано иное, арендная плата может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год.
Когда начался локдаун, помещение, которое мы арендовали, продали другому владельцу. И начались проблемы. Мы не пришли с новой владелицей к согласию. Она решила поднять арендную плату. И для меня это было непонятно: все вокруг съезжают, многие закрываются, и тут человек, который покупает помещение, решает поднять арендную плату в такое время. Я не согласилась. Мы начали обсуждение с юристами, это всё затянулось на какое-то время. В итоге пришлось переезжать. Это была драма для меня: мы вложили в это помещение очень много сил и денег, в его ремонт, оформление. Пришлось всё оставить.
При заключении договора вы вносите обеспечительный платёж — сумму в размере одного-двух арендных платежей. Это страховка арендодателя на случай порчи имущества или неисполнения договорённостей (например, если вы задержите плату).
Обеспечительный платёж, как правило, возвращают после окончания срока аренды ― если с помещением всё в порядке. Если платёж возвращать отказываются, а вы условий договора не нарушали, конфликт придётся решать через суд. Вот тут и пригодится видео, которое вы снимали при осмотре помещения.
Если помещению нужен ремонт, хорошие арендодатели после подписания договора дают месяц-два арендных каникул. Однако льгота действует на базовую ставку, а эксплуатационную часть и коммунальные услуги всё равно нужно платить.
План ремонта и смету стоит согласовать заранее, сделав в договоре пометку о предоставлении арендных каникул. Любое изменение помещения без согласия арендодателя — это нарушение договора.
Ремонт обычно оплачивает арендатор, но арендодатель может вернуть деньги за неотделимые улучшения. Это преобразования, которые невозможно отделить от арендованного помещения и забрать при переезде. Например, дополнительный туалет для сотрудников.
Главный совет: не вкладывайте много своих денег в чужие стены, особенно если это первый бизнес. С собой вы это не заберёте. Одно дело, когда уже есть какой-то поставленный бизнес, и ты знаешь или догадываешься, как дальше всё пойдёт. А тут ― нет. Лучше меньше вкладывать деньги в чужие помещения. Это как с арендой квартиры, когда кто-то там делает ремонт. Потом тебе скажут «до свидания», а все вложенные деньги останутся там.
Если ремонт потребовался не на стадии заключения договора, а позднее, заключается дополнительное соглашение.
Арендатор освобождается от ответственности за неисполнение обязательств в случае форс-мажоров. Они определяются двумя критериями:
Что именно может считаться форс-мажором, в законе не указано. В судебной практике к таким обстоятельствам относят стихийные бедствия, крупные забастовки, эпидемии, военные действия. В случае таких обстоятельств сообщите арендодателю о форс-мажоре. Уведомление должно быть официальным — направьте письмо по юридическому адресу или электронной почте.
Следующий шаг — договорённости о дальнейших действиях. Вы можете:
К обстоятельствам непреодолимой силы не относятся предпринимательские риски. Так, если у вас нет денег на оплату аренды, ваш контрагент нарушил обязательства или посещаемость упала, когда власти рекомендовали воздержаться от походов в общественные места, сослаться на форс-мажор не получится.
Так, распространение коронавирусной инфекции было признано обстоятельством непреодолимой силы в некоторых регионах, например в Москве . Арендодателей обязали предоставлять отсрочку платы по заявлению арендатора или по требованию уменьшать её в периоды, когда использование помещения было ограничено. Все нюансы, связанные с возможным введением локдауна, также лучше предусмотреть в договоре.
Проверьте, какие предусмотрены пени и штрафы за просрочку оплаты или нарушения любого пункта договора. Санкции могут быть за порчу имущества, нарушение условий аренды (шум в нерабочее время, например).
Ознакомьтесь со штрафными санкциями до подписания договора. Скриншот из договора аренды
Помещение переходит в пользование арендатору при подписании акта приёма-передачи. Вы получаете ключи, заходите в помещение, проверяете его, указываете все недостатки в акте (например, трещины на стене или сломанные дверные замки) и только потом ставите подпись.
Арендатор несёт полную ответственность за помещение, поэтому рекомендую приобрести страховой полис. Он оформляется на собственника, но оплачивает его арендатор. Страховка ― это шанс получить компенсацию за ущерб в случае, например, пожара или потопа.
В целом при заключении договора нужно убедиться, что вы верно поняли все формулировки и уточнили нюансы. Важны даже детали, например, кто и как платит коммунальные платежи. Были случаи, когда арендатор исправно вносил платежи, потом экстренно съезжал и оказывалось, что свет и вода не оплачены ― образовался долг. Чем внимательнее вы изучаете договор, тем меньше рисков.
