По распоряжению правительства России в 2020 году отсрочку по арендной плате получили представители малого и среднего бизнеса, которые снимают помещения в собственности федеральных властей. Выплатить эти деньги предприниматели должны были либо равными частями в 2021 году, либо как-то иначе по договорённости с арендодателем.

Аналогичные меры правительство предложило ввести региональным властям. В частности, власти Москвы освободили от платежей арендаторов городских земельных участков и помещений, которые приостановили деятельность. Это коснулось ИП и организаций, работающих в сфере общепита, торговли, культуры, спорта, досуга, развлечений, образования, туризма, бытовых услуг.

Меры не коснулись предпринимателей, которые снимали коммерческую недвижимость. Разбираемся, какие варианты в непредвиденных ситуациях есть у тех, кто арендует нежилые помещения.

Вариант 1

Сослаться на пункт о форс-мажоре

Предприниматель может сослаться на пункт о форс-мажорах, который обычно включают в договоры. В этом случае арендатор освобождается от ответственности за неисполнение обязательств, пока обстоятельства не изменятся.

Форс-мажор определяется двумя критериями:

• чрезвычайность — событие не является обыденным, не зависит от воли сторон, а на момент заключения договора предвидеть его было невозможно;
• непреодолимость — другие арендаторы тоже не могут избежать последствий события.

Что именно может считаться форс-мажором, в законе не указано. В судебной практике к таким обстоятельствам относят стихийные бедствия, крупные забастовки, эпидемии, военные действия. В 2020 году власти некоторых регионов, в том числе Москвы, признали ситуацию с эпидемией коронавируса форс-мажором.

Сообщите арендодателю о форс-мажоре и докажите, что это он, — ссылайтесь на распоряжения и подтверждайте влияние ситуации на бизнес документами. Уведомление должно быть официальным — направьте письмо по юридическому адресу или электронной почте. Переписка в мессенджерах, звонки и устные беседы юридической силы не имеют.

Следующий шаг — договорённости о дальнейших действиях. Вы можете:

• расторгнуть договор с условием возврата денег за оплаченный период;
• договориться об отсрочке или скидке на арендную плату;
• попросить об арендных каникулах.

Сослаться на обстоятельства непреодолимой силы могли, например, организаторы спортивных, культурных, публичных мероприятий, которые заключили договоры аренды, но всё отменили из-за временного запрета мэрии Москвы. Форс-мажором эту ситуацию также признала столичная торгово-промышленная палата (МТПП), которая выдаёт предпринимателям соответствующие сертификаты для коммерческих сделок.

Ссылка на форс-мажор в период эпидемии коронавируса также была актуальна для фитнес-залов, которым пришлось закрыться по требованию Роспотребнадзора в нескольких регионах. Но дополнительно им нужно было подтвердить невозможность получать доход иным способом. Например, у инструкторов в бассейне в отличие от тренеров в спортзале меньше возможностей проводить онлайн-занятия для клиентов.

А вот арендодатели в сложившейся ситуации не могли расторгнуть договор, сославшись на форс-мажор. По словам специалиста по внесудебным разрешениям споров компании «Гриц и партнёры» Анны Сорокиной, с точки зрения закона у них по-прежнему сохранялась возможность выполнять своё главное обязательство — предоставлять помещение съёмщику.

Вариант 2

Просто договориться с арендодателем

К обстоятельствам непреодолимой силы не относятся предпринимательские риски. Так, если у предпринимателя нет денег на оплату аренды, его контрагент нарушил обязательства или посещаемость упала, когда власти рекомендовали воздержаться от походов в общественные места, сослаться на форс-мажор не получится.

В этом случае начните официальные переговоры об изменении условий договора. Арендатор может потребовать уменьшить размер суммы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования помещением изменились. Но нужно подтвердить влияние ситуации на бизнес: предоставить данные о падении посещаемости, продаж, выручки.

Как зафиксировать договорённости

Если арендодатель пошёл вам навстречу, пропишите новые условия сотрудничества в дополнительном соглашении к основному договору. В новом документе нужно зафиксировать:

• как изменились условия (вы договорились о снижении цены, отсрочке или арендных каникулах);
• в течение какого периода будут действовать новые условия;
• как будут действовать стороны, когда ситуация нормализуется;
• будут ли возвращены уже уплаченные за аренду деньги.

Если договориться не удалось

В случае отказа владельца помещения изменить условия договора вопрос можно урегулировать в суде. При подаче искового заявления приложите официальную переписку с арендодателем. В своих требованиях ссылайтесь на Гражданский кодекс, а именно:

• На статью 451 о пересмотре условий договора аренды из-за смены обстоятельств. Важно доказать, что самостоятельно изменить ситуацию вы не можете, а ситуация наносит ущерб бизнесу.

• На статьи 416 и 417 о невозможности выполнить условия договора аренды из-за непредвиденных ситуаций, в том числе из-за решения властей.